ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Säkra fastigheter
för ett tryggt samhälle
Specialfastigheter – ledande inom säkerhetsfastigheter
2022 fyllde Specialfastigheter 25 år som företag. Vårt erbjudande
har under detta kvartssekel hela tiden varit säkra, funktionella, effektiva
och hållbara lokaler som på ett aktivt sätt bidrar till våra kunders
samhällsviktiga verksamhet. Vi har en stark lokal närvaro och ekonomisk
styrka. Säkerhet har alltid varit och fortsätter att vara en av våra absolut
viktigaste frågor, och i nära dialog med våra kunder definierar vi vilken
säkerhetsnivå som är relevant för just dem. Våra kunder kan bedriva sin
verksamhet tryggt och säkert, och räkna med hög driftsäkerhet
i fastigheterna dygnets alla timmar. Sammantaget gör det oss till en
ledande aktör inom säkerhetsfastigheter i Sverige.
Vår affärsidé
Specialfastigheter äger, utvecklar och förvaltar säkerhetsfastigheter.
Vi erbjuder en långsiktig och hållbar affär för kunder med särskilda
säkerhetskrav.
Vårt uppdrag
Specialfastigheter ska äga, utveckla och förvalta fastigheter av
ändamåls karaktär i Sverige, med fokus på kunder med särskilda
säkerhetskrav, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Verksamheten
ska bedrivas på affärsmässig grund och generera marknadsmässig
avkastning genom en hyressättning som beaktar verksamhetens risk.
Vår vision
Säkra fastigheter för ett tryggt samhälle.
En säker värd
i en osäker värld
Års- och hållbarhetsredovisning 2022
I rapporten integreras ekonomisk, hållbarhets- och
bolagsstyrningsinformation för att ge en heltäckande
beskrivning av Specialfastigheters verksamhet.
Lagstadgad årsredovisning
Lagstadgad årsredovisning innefattar
innehållsförteckningen samt sidorna 41–89.
Hållbarhetsredovisning och hållbarhetsrapport
Lagstadgad hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen
återfinns i denna årsredovisning på sidorna 1, 12–13, 18–19,
21–30, 32, 46, 94–107. Hållbarhetsredovisningen avges
för koncern och moderföretag och omfattning framgår av
innehållsförteckning enligt GRI på sidorna 103–106.
Specialfastigheter Sverige Aktiebolag (Publ)
Organisationsnummer 556537-5945
Säkerhet
Säkerhetsfrågor har
högsta prioritet. Vårt
uppdrag ställer krav på
ansvarstagande och
kompetens
.
Långsiktighet
Vi är ett stabilt företag
som satsar långsiktigt
tillsammans med
våra ku
nder.
Samverkan
Tillsammans skapar
vi möjligheter för våra
kunders framgång.
Våra
kärnvärden
Närhet
Vi har en kundanpassad
organisation där vi i en
öppen dialog diskuterar
planer, behov
och önskemål.
OM SPECIALFASTIGHETER 1
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
2022 i korthet 2
2022 i siffror 4
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
Akut platsbrist hos flera kunder
Såväl Kriminalvården som Statens institutionsstyrelse (SiS)
har under 2022 beslutat om stabsläge på grund av platsbrist.
Under året har Specialfastigheter arbetat på flera olika fronter
för att tillgodose kundernas stora platsbehov.
För Kriminalvården har lösningen varit en kombination
av permanenta typhus vid flera anstalter och så kallade
tillfälliga byggnader, med avtal på cirka tio år, vid andra. Vi
har investeringsprojekt på 22 av 45 anstalter och häkten med
typhus, tillfälliga byggnader, konsekvensprojekt och säker-
hetsåtgärder. I december tilldelades vi hyresavtalet för den
nya storanstalten i Trelleborg där 450 platser ska skapas, ett
investeringsprojekt på över 4 miljarder kronor.
Även för SiS har Specialfastigheter utvecklat typhuslös-
ningar för att effektivt kunna möta behoven, samtidigt som
en översyn görs om befintliga lokaler kan ersättas med eller
tillföras modernare byggnader. Hyresavtal har också tecknats
för fastighetsutveckling av fem SiS-fastigheter.
2022 i korthet
55
pågående typhusprojekt 2022
Mer resurser till klimatarbetet
Med en stor projektvolym behöver Specialfastigheter fler
resurser som fokuserar på miljöfrågorna. Inom avdelningen
Projekt och Teknik har därför en ny miljöenhet inrättats med
en miljöchef, flera miljösakkunniga och inom kort kommer
den att kompletteras med både en miljöcontroller och en
energistrateg.
Specialfastigheters styrelse har tagit beslut om en sär-
skild klimatbudget som ska finansiera klimatinvesteringar
i verksamheten och öka takten i klimatarbetet, inte minst i
projektverksamheten.
50
Mkr i extra budgetsatsning på klimatet
Efterfrågan på säkerhetsfastigheter är stor –
Specialfastigheter har under 2022 slagit rekord
i projektvolym och potentialen i affären är stor
även framöver. Samtidigt finns en oro på fastighets-
marknaden med hög inflation, stigande marknads-
räntor och energipriser. Segmentet samhälls-
fastigheter med långa indexjusterade hyresavtal
med offentligt finansierade hyresgäster bedöms
dock stå sig förhållandevis starkt i det förändrade
makroekonomiska läget.
De omvärldshändelser som påverkar
företaget och samhället mest:
• Akut klimathot
• Försämrat säkerhetsläge
•
Snabb teknikutveckling
• Nya marknadsförutsättningar
Läs mer på sidan 8 – 9
OM SPECIALFASTIGHETER 2
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
2022 i korthet 2
2022 i siffror 4
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
Vd meddelade sin avgång
I oktober meddelade Åsa Hedenberg styrelsen
att hon efter snart nio år som vd i bolaget
önskar lämna sitt uppdrag. Åsa kommer att
arbeta kvar som vd i bolaget till den 30 juni 2023
för att säkerställa en ordnad överlämning.
Rekordmånga
nya medarbetare
Under 2022 har inte mindre än 56 personer
anställts på företaget och ett intensivt arbete
har pågått för att få alla nya medarbetare att
känna sig välkomna och inkluderade. För att
säkerställa att introduktionsfasen blir konse-
kvent och likartad framöver, för både egna
medarbetare och externa resurser, har under
året en digital utbildningsplattform lanserats
som komplement till de mycket uppskattade
fysiska introduktionerna.
Första spadtaget för Riksarkivets
nya lokaler i Härnösand
I augusti tog Specialfastigheter tillsammans med Riksarkivet och
Skatteverket det första spadtaget för en ny stor arkivbyggnad utanför
Härnösand. I spaden höll Specialfastigheters vd Åsa Hedenberg,
riks arkivarie Karin Åström Iko och Skatteverkets generaldirektör Katrin
Westling Palm. Med de nya lokalerna ska en hållbar, säker och ekonomiskt
långsiktig lösning för arkivering av statliga dokument skapas.
Krig och energikris ökar
produktionskostnader
Kriget i Ukraina, energikris och begynnande lågkonjunktur har under 2022
lett till en ökning av priser på byggmaterial, och med Specialfastigheters
stora projektvolym har dessa priser delvis slagit igenom i företagets
produktionskostnader. Ett intensivt arbete har lagts ned på att göra
smarta inköp till projekten för att säkerställa behoven av resursförsörjning,
samtidigt som fokus legat både på tidplaner och ekonomi för att prisupp-
gångarna så lite som möjligt ska påverka kundernas investeringsutrymme
och Specialfastigheters lönsamhet.
Lokaler till polisen
Specialfastigheter har kommit
långt med flera nya polishus,
med godkända hyresavtal och
beviljade bygglov i bland annat
Malmö. Det pågår också ett
arbete med ett nytt polishus
i Borås, där markförvärv och
bygglov är på gång.
Specialfastigheter
fyllde 25 år
2022 firade Specialfastigheter
25år som företag, vilket bland
annat uppmärksammades
under bolagets medarbetar-
dagar i maj.
56
nyanställda 2022
OM SPECIALFASTIGHETER 3
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
2022 i korthet 2
2022 i siffror 4
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
2022 i siffror
Uthyrbar yta
1,1
miljoner kvadratmeter
Vi finns i mer än
60
kommuner över hela landet
Pågående investeringsvolym
>10
miljarder kronor
Femårsöversikt 2022 2021 2020 2019 2018
Intäkter från fastighetsförvaltningen, Mkr
2 456 2 464 2 393 2 261 2 138
Driftöverskott 1 731 1 790 1 734 1 631 1 574
Förvaltningsresultat, Mkr 1 341 1 592 1 541 1 440 1 410
Resultat före skatt, Mkr –172 3 771 1 138 2 170 2 825
Årets resultat efter skatt, Mkr –143 2 999 888 1 717 2 423
Avkastning på eget kapital, % –1,0 22,0 7,3 14,9 24,2
Justerad avkastning på eget kapital, % 7,3 9,3 9,9 9,9 13,0
Direktavkastning, % 4,9 5,7 5,9 5,8 6,0
Hyresintäkter, kr/kvm
1 999 1 976 1 953 1 882 1 793
Uthyrningsgrad, % 97,5 97,6 98,5 98,5 99,0
Överskottsgrad, % 70,5 72,7 72,5 72,1 73,6
Lokalarea, tusental kvm
1 102 1 099 1 093 1 090 1 094
Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr 4 173 1 996 1 044 1 029 882
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr
36 210 33 761 29 618 29 037 27 288
Belåningsgrad, % 50,2 42,2 45,5 45,9 45,7
Soliditet, % 35,0 40,9 39,5 39,2 38,3
Koldioxidutsläpp
från inköpt energi
minskade med
– 6,9 %
Marknadsvärdet
ökade med
+7,3 %
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
20222021202020192018
Mkr
27 288
29 037
29 618
33 761
36 210
Marknadsvärde Koldioxidutsläpp
Intäkterna
minskade med
– 0,3 %
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20222021202020192018
Mkr
2 138
2 261
2 393
2 4562 464
Intäkter från fastig hetsförvaltning
Förvaltningsresultatet
minskade med
– 16 %
0
500
1 000
1 500
2 000
20222021202020192018
Mkr
1 410
1 440
1 541
1 341
1 592
Förvaltningsresultat
Vi ägs till
100 %
av svenska staten
Mål 2030:
–50%
Basår 2018
44%
CO
2
, %
2 243
203020222018
4 486
OM SPECIALFASTIGHETER 4
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
2022 i korthet 2
2022 i siffror 4
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
Stärkt marknadsposition och
rekordstor investeringsvolym
I en osäker omvärld ökar kraven på säkerhet i hela samhället. Trots hård
kon kurrens och kraftigt stigande finansierings- och produktionskostnader har
Specialfastigheter en förstärkt position på marknaden för säkerhetsfastigheter.
Det har varit ett händelserikt år för omvärlden och
även för Specialfastigheter. Våren präglades av
hård konkurrens om uppdragen där det offere-
rade priset ofta var helt avgörande för att vinna
ett uppdrag. Specialfastigheters verksamhet ska
bedrivas på affärsmässig grund och generera
marknads mässig avkastning genom en hyressätt-
ning som beaktar verksamhetens risk. Vi har under
året deltagit i ett antal upphandlingar och konsta-
terar att vi inte vunnit alla, men kan glädjas åt att vi
i december vann Kriminalvårdens upphandling av
en ny stor anstalt i Trelleborg för cirka 450 intagna,
ett projekt på över 4miljarder kronor.
Vi investerar efter behov – oavsett konjunktur
Marknaden för säkerhetsfastigheter har helt
nya förutsättningar jämfört med hur det såg ut i
våras. I pandemins kölvatten uppstod flaskhalsar
för transporter och leveranser av material samt
en stegrande inflation, främst driven av ökande
energipriser. När kriget i Ukraina bröt ut i slutet av
februari förvärrades situationen med materialbrist
och skenande priser på byggvaror och energi.
Fastighetsbranschen har fått det svårare att
finansiera sig.
De nya marknadsförutsättningarna betyder
att Specialfastigheter stärker sin relativa position.
Vi har sedan flera år tillbaka fastighetsbranschens
högsta rating, AA+. Vår verksamhet är stabil
oavsett konjunktur, något som är viktigt inte minst
för våra kunder.
Tillväxtresa och ökat kostnadsläge
Året präglades av en stark tillväxt för att möta våra
kunders behov och efterfrågan. Resultatet sum-
meras av stabila hyresintäkter, men också ökade
kostnader som följd av en större organisation för att
möta denna satsning. Förvaltningsresultatet upp-
gick till drygt 1,3 miljarder kronor vilket är lägre än
föregående år och främst förklaras av högre fastig-
hetskostnader samt ett lägre finansnetto. Justerad
avkastning på eget kapital uppgick till 7,3 procent
och vi nådde därmed inte ägarens mål på 8 procent.
Marknadsvärdet på våra fastigheter ökade
till drygt 36 miljarder kronor, främst drivet av en
rekordstor investeringsvolym. Det finns inget egen-
värde med att växa – vår ambition är att till godose
våra kunders behov av säkerhetsfastig heter genom
tillväxt, konceptutveckling och kompetens. Därför
hade vi som övergripande mål en investerings-
volym om minst 1,7 miljarder kronor för 2022.
Utfallet exklusive underhåll blev imponerande
3,9 miljarder kronor. Målsättningen är höjd till
4 miljarder för 2023, men vi ser redan att kundernas
behov är betydligt större. Vi är i en enorm tillväxtfas
och går från att ha varit ett bolag med relativt
stabil investeringsvolym, under en miljard kronor,
till att nu klara kundernas behov på långt mer än
ÅSA HEDENBERG, VD
Stabila finanser och hög rating
• Fortsatt växande projektvolym under
2022.
• Stabila hyresintäkter men lägre
förvaltnings resultat än föregående år.
• Marknadsvärdet på fastigheterna steg
med 2,5 miljarder kronor sedan förra års-
skiftet. Främsta förklaringen till ökningen
är investeringar i pågående projekt.
Specialfastigheter är ett finansiellt stabilt
företag. Målet för soliditeten är att ligga på
25–35procent, i år landade den på 35pro-
cent.
Justerad avkastning på eget kapital
uppgick till 7,3 procent och vi nådde därmed
inte ägarens mål på 8 procent. Investeringarna
exklusive underhåll uppgick till 3,9 miljarder
vilket var högre än uppsatt investeringsmål
på 1,7miljarder kronor.
Ytterligare ett mått på företagets goda
finansiella position är att Standard & Poor’s i
december återigen bekräftat vår kreditrating
på AA+, som placerar oss i toppen bland
fastighetsbolagen i Sverige. Tack vare den
kreditbedömningen kan vi finansiera oss
till bästa tänkbara räntenivåer, vilket inte
minst är viktigt när vi befinner oss i en tung
investerings fas.
VD HAR ORDET 5
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
4 miljarder kronor kommande år. Vid årets utgång
hade Specialfastigheter projekt i planerings- eller
produktionsfasen för cirka 30 miljarder kronor.
Med en så stor investeringsvolym är det riktigt
utmanande att nå våra utsläppsmål. Vi har minskat
våra koldioxidutsläpp i scope 1 och 2 med 44 procent
sedan 2018 vilket vi är nöjda med, och tar nu också
krafttag för att minska utsläppen även i scope 3.
Vårt eNPS (employee Net Promoter Score) som
anger hur villiga medarbetarna är att rekommen-
dera Specialfastigheter som arbetsgivare sjönk från
10 till 3 och det behöver vi höja till nästa år, målet
är minst 11 för 2023. Glädjande var dock att index
för såväl motivation som engagemang höjdes.
Bolagets snabba tillväxt innebär organisatoriska
utmaningar och dem arbetar vi med varje dag till-
sammans med våra medarbetare. Under 2022 har
vi bland annat stärkt vår affärs- och projektverk-
samhet, men kommande år vill vi också lägga ökat
fokus på förvaltning och drift – underhållsvolymen
har varit stor och kommer att öka än mer.
Kraftigt växande projektportfölj
Från att huvudsakligen ha förvaltat fastigheter
utgör nu också byggprojekt en stor del av verk-
samheten. Vi bygger om och till våra befintliga
fastigheter, men investerar också i helt nya objekt.
Kunderna har bråttom och vill snabbt få tillgång
till nya moderna och säkra lokaler. Verksamheten
har fått ställa om och under året förtydligade vi
bland annat projektprocessen, gränssnitten och
ansvarsroller. Hela bolaget påverkas av tillväxten
och 56 nya medarbetare har rekryterats, varav 30
inom nya roller.
Projektportföljen för Kriminalvården uppgick vid
årets slut till nästan 2 200 platser i typhus, cirka 700
platser i tillfälliga byggnader samt ytterligare plat-
ser i traditionella projekt. De i år påbörjade största
projekten är anstalterna Skogome, som byggs ut
för 3 miljarder kronor, och Tidaholm, en investering
på 3,2 miljarder kronor, som bland annat omfattar
tio nya typhus. För SiS har projekteringen kring
uppförandet av totalt nio standardhus vid fem
institutioner inletts.
Vi måste göra mer för klimatet!
Specialfastigheter ser som sin roll att erbjuda en
långsiktig och hållbar affär för kunder med särskilda
säkerhetskrav. Vi har under året bland annat byggt
upp en helt ny miljöenhet. Vi gör klimatberäkningar
och klimatanalyser i våra projekt och har ett viktigt
arbete med att klimatbanta typhusen bland annat
genom aktiva materialval och fokus på energieffek-
tivitet. Styrelsen har avsatt en klimatpott på 50 mil-
joner kronor för miljöinvesteringar utan ekonomiska
vinstkrav. Specialfastigheter stödjer fortsatt Global
Compacts tio principer för hållbart företagande.
Ökat fokus på säkerhet ger oss nya kunder
Den instabila geopolitiska situationen i omvärlden
som uppstått efter Rysslands angrepp på Ukraina
har ytterligare accentuerat kraven på en ökad
säkerhet i samhället. Sveriges ansökan om med-
lemskap i Nato har bidragit till att säkerhetspoli-
tiska frågor aldrig har varit mer relevanta än nu.
Sedan tidigare är cybersäkerhet ett prioriterat
område för Specialfastigheter. Riskerna för cyber-
attacker har ökat väsentligt som en följd av kriget,
vilket ställer ökade krav på vår förmåga att erbjuda
kunderna säkra fastigheter.
Under det gångna året togs det första spad-
taget för en ny arkivbyggnad i Härnösand med
Riksarkivet och Skatteverket som hyresgäster.
Byggnaderna, som ska stå klara 2025, ska rymma
258 000 löpmeter arkivhyllor. Båda hyresgästerna
är exempel på verksamheter som har stora
skyddsvärda tillgångar där vår kompetens om säkra
fastigheter och vår certifiering inom informations-
säkerhet kommer väl till pass.
Det säkerhetspolitiska läget och det fortsatt
ökande antalet dödsskjutningar bland de krimi-
nella gängen påverkar Specialfastigheter i allra
högsta grad. Den nya regeringens ansträngningar
att få bukt med den grova kriminaliteten tar vid där
den gamla regeringen slutade. Ytterligare skärpta
straff, utökade befogenheter för polisen samt en
rad andra åtgärder är att vänta. Hela rättsväsendet
i Sverige ges mer resurser för att kunna tackla
problemen. Parallellt ska dessutom cyberhoten
hanteras.
För Specialfastigheters del betyder statsmakter-
nas fortsatta satsningar på rättsväsendet att arbetet
med att säkra fastigheterna åt kunder kommer att
pågå i oförminskad styrka de närmaste åren. Och
det är bråttom för vår klart största kund, Kriminal-
vården, som har ett hårt tryck på sig att bygga ut
med fler platser i häkten och anstalter.
Nytt kapitel tar vid
Jag har tidigare meddelat att jag efter nio fan-
tastiska år valt att lämna Specialfastigheter till
sommaren 2023. Att i konkurrens med det privata
näringslivet driva ett statligt fastighetsbolag med
fokus på säkerhet och hållbarhet i en tid då dessa
frågor blivit allt viktigare, är enormt spännande
och utvecklande. Det är med vemod jag lämnar
Specialfastigheter. Jag kommer att sakna alla kom-
petenta medarbetare och intressanta kunder och
vill rikta ett varmt tack för att jag fått dela denna
spännande tillväxtresa med er. Jag är säker på
att Specialfastigheter kommer att fortsätta skapa
säkra fastigheter för ett tryggt samhälle.
Linköping den 13 mars 2023
Åsa Hedenberg, vd
”Efterfrågan på våra fastigheter
har aldrig varit så stor som den är nu.”
VD HAR ORDET 6
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
Omvärlden
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Splittrad fastighetsbransch
i en orolig omvärld 8
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
Splittrad fastighetsbransch i en orolig omvärld
Specialfastigheters omvärld under 2022 har präglats av satsningar på rättsväsendet och en fortsatt
kraftig efterfrågan på ny- och ombyggnationer inom nischen säkerhetsfastigheter. Samtidigt har
inflationen kastat in många bolag i fastighetsbranschen i en turbulent tillvaro.
En rad omvärldsfaktorer påverkar Specialfastig-
heters verksamhet. Merparten av dem har en global
påverkan, andra har påverkan främst i Sverige.
Till de förra hör pandemin som hållit en hel
värld i järngrepp i ett par års tid men som under
andra halvan av 2022 klingat av. De ekonomiska
konsekvenserna av pandemin har emellertid varit
betydande med rubbade försörjningskedjor i
den globala handeln och stora statliga stödåt-
gärder. Priser på insatsvaror inom byggindustrin
har ökat, liksom energipriserna, vilka fördyrar all
ny-, till- och ombyggnation samt leder till ökade
driftkostnader.
Osäkrare värld
Priset på energi hamnade än mer i fokus efter Ryss-
lands krig mot Ukraina. I ett slag kastades Europa,
och särskilt länder i krigets närhet, som Sverige, ut
i en avsevärt osäkrare värld med viktiga politiska
följder. Sveriges ansökan till Nato och betydande
satsningar på försvaret är talande exempel på en
instabil situation och ökade krav på nationell säker-
het, vilket inte minst innefattar cybersäkerheten
och riskerna för sabotage och cyberattacker. Den
snabba digitala utvecklingen har ökat sårbarheten
samtidigt som förekomsten av cyberattacker blivit
allt vanligare i samhället, och är inte minst en del
av modern krigföring. För Specialfastigheter är
informations- och cybersäkerhet ett högt priorite-
rat säkerhetsområde.
Kriget i Ukraina och västvärldens efterföljande
sanktioner mot Ryssland har under året fått
energipriserna att stiga ytterligare och eldat på
inflationen som spridit sig till andra sektorer i
ekonomin, däribland byggindustrin. En inflation
på närmare 10 procent har inte setts i Sverige
sedan 1990-talets början.
Finansieringen i fokus
Konsekvenserna av den osäkrare omvärlden har
blivit stora för det under senare åren så expansiva
segmentet samhälls fastigheter, till vilket Specialfast-
igheter hör och där är en av de största aktörerna.
Fastighetsbranschen påverkas generellt av en
hög inflation eftersom den driver upp marknads-
räntorna och leder till att företagen får ökade
finansiella kostnader även om det till viss del
uppvägs av indexerade hyresintäkter. Aktörer som
tills alldeles nyligen varit aktiva inom segmentet
samhällsfastigheter kan inte expandera och
finansiera sig på samma sätt som tidigare. Konkur-
rensen om uppdragen har därför minskat något,
åtminstone temporärt. Samtidigt är efterfrågan
på samhällsfastigheter alltjämt mycket stor inom
det område som Specialfastigheter verkar. Seg-
mentet samhällsfastigheter bedöms därför stå sig
förhållandevis starkt i det försämrade makroeko-
nomiska läget. I denna för många fastighetsbolag
turbulenta affärsmiljö står Specialfastigheter på en
solid grund med en mycket hög kreditvärdighet.
Specialfastigheter har högst rating av alla svenska
fastighetsbolag, AA+ (Standard & Poor’s), tack vare
stabila kunder, långa hyresavtal, låg vakansgrad
och hög soliditet samt det faktum att svenska
staten är dess ägare.
Nya rekord i dödsskjutningar
Till de mer specifikt inhemska omvärldsfaktorerna
som direkt berör Specialfastigheters verksamhet
hör statsmakternas fortsatta breda satsningar på
rättsväsendet. Bakgrunden till det är problemet
med den ökade gängkriminaliteten.
Under 2022 slogs ånyo rekord i antalet gäng-
relaterade dödsskjutningar. En annan allvarlig och
ökande grov brottslighet som kopplas till gäng-
OMVÄRLDEN 8
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Splittrad fastighetsbransch
i en orolig omvärld 8
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109
kriminaliteten är de sprängningar som eskalerat
under senare år.
Det dödliga våldet har således ökat kraftigt
i Sverige. Enligt BRÅ uppvisar inget annat land
i Europa en sådan utveckling. Ökningen av det
dödliga våldet begränsas till kriminella miljöer och
drabbar nästan uteslutande unga vuxna män. Hos
Statens institutionsstyrelse (SiS), som är en kund till
Specialfastigheter, märks dock en tydlig utveckling
mot att allt yngre åldrar är representerade bland
de intagna ungdomarna, som dessutom begått
mycket grova brott.
Hårt tryck på rättsväsendet
För att råda bot på landets växande gängkriminali-
tet har Sveriges regering under senare år infört en
rad straffskärpningar och tagit bort tidigare straff-
rabatter. Genom samverkan med andra länder och
mer resurser till polisen har fler kriminella kunnat
dömas. Sammantaget har det inneburit ett ökat
tryck på hela rättsväsendet. För Kriminalvården,
som är Specialfastigheters största kund, är plats-
bristen fortsatt akut. Specialfastigheter arbetar på
flera sätt för att avhjälpa platsbrist och överbelägg-
ningar genom tillfälliga byggnader och uppförande
av permanenta typhus.
Investeringsbehovet i rättsväsendet är fortsatt
stort och växande. Beläggningsgraden i häkten
och anstalter har inte gått ner trots att stora
resurser tillförts; i Sveriges häkten uppgår den till
111 procent, medan siffran för anstalter är 116 pro-
cent. I den nya regeringens budget för 2023
avsätts 68 miljarder kronor till rättsväsendet, vilket
är 7miljarder kronor mer jämfört med förra året.
Till Kriminalvården går 13 miljarder kronor. Fram
till år 2025 kommer anslagen till Kriminalvården
att ha utökats till 18miljarder kronor som främst
ska gå till att anställa fler och utbyggnad av häkten
och anstalter.
Även hos SiS råder platsbrist, orsakad av personal-
brist samt behovet av mer ändamålsenliga lokaler.
Här har Specialfastigheter arbetat med fastighets-
utveckling och typhuslösningar för
att snabbt kunna möta behoven.
Bråttom med klimatåtgärder
Parallellt med alla de utmaningar fastig-
hetsbranschen står inför behöver den
också hantera sitt stora klimatavtryck. Det
finns ett stort engagemang och det pågår
ett intensivt arbete inom många områden
i branschen men mycket befinner sig ännu
på idé- och pilotstadiet. Klimatförändring-
arna pågår här och nu och det är angeläget
att stora och omfattande åtgärder, som
verkligen gör skillnad, vidtas snabbt.
Beläggningsgrad
111 %
i häkten december 2022
1
Beläggningsgrad
116 %
på anstalter december 2022
1
Kriminalvården planerar för
3 400
nya ordinarie platser till år 2031
2
Anslag SiS 2023
>1,9 Mdkr
anslaget i budgetpropositionen
3
”Specialfastigheter arbetar
på olika sätt för att avhjälpa
platsbrist och överbeläggningar
genom tillfälliga byggnader
och uppförande av
permanenta typhus.”
1
Kriminalvårdens redovisning av platser,
beläggning och inskrivna, 2 februari 2023
2
Rapport ”Kriminalvårdens plats kapacitet
2021–2030” från 1 mars 2021
3
Regeringens proposition 2022/23:1, Budget-
propositionen för 2023, 3 november 2022
OMVÄRLDEN 9
SPECIALFASTIGHETER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022
Ladda ned utskriftsoptimerad PDF (A4)
INNEHÅLL
Om Specialfastigheter 1
Vd har ordet 5
Omvärlden 7
Splittrad fastighetsbransch
i en orolig omvärld 8
Erbjudandet 11
Hållbar verksamhet 17
Fastigheterna 34
Förvaltningsberättelse 41
Bolagsstyrning 47
Finansiella rapporter och noter 57
Revisionsberättelse 90
Hållbarhetsredovisning 94
Övrigt 109