ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
2025 fortsatte vi att skapa värde genom en
aktiv projektutveckling av lokaler till våra kunder,
samtidigt som vi optimerade vår portfölj
genomförvärv och avyttringar.
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
OM SPECIALFASTIGHETER
Vd har ordet 5
Viktiga händelser under året 9
Specialfastigheter i korthet 10
Nyckeltal 11
Erbjudande till kapitalmarknaden 12
Året i siffror 13
ERBJUDANDE
Säkra fastigheter för samhällsviktiga kunder 34
Äga och förvalta 35
Utveckla 40
LÅNGSIKTIGT VÄRDESKAPANDE
Omvärld och marknad 15
Affärsidé 17
Vision 18
Strategi 19
Värdekedja 22
Medarbetare 23
Hållbarhet 26
BOLAGSSTYRNING
Ordförande har ordet 53
Bolagsstyrningsrapport 54
Styrelse 59
Ledning 62
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsberättelse 47
Finansförvaltning 49
Risker och riskhantering 50
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER
Koncernen flerårsöversikt 65
Koncernen resultaträkning 66
Koncernen rapport över totalresultat 66
Koncernen balansräkning 67
Koncernen kassaflödesanalys 69
Koncernen förändringar av eget kapital 70
Koncernen noter 71
Moderbolaget resultaträkning 95
Moderbolaget rapport över totalresultat 95
Moderbolaget balansräkning 96
Moderbolaget förändringar av eget kapital 97
Moderbolaget kassaflödesanalys 98
Moderbolaget noter 99
Styrelsens intygande 105
Revisionsberättelse 106
HÅLLBARHETSREDOVISNING
Allmänna upplysningar 112
Strategi och styrning 113
Dubbel väsentlighetsanalys 114
Miljöinformation 118
Social information 124
Styrningsinformation 130
GRI-index 132
TCFD-index 137
Bestyrkanderapport 138
ÖVRIGT
Fastighetsbestånd 141
Definitioner 143
Nyckeltalsberäkningar 144
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025
3Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Innehåll
Om Specialfastigheter
Vd har ordet 5
Viktiga händelser under året 9
Specialfastigheter i korthet 10
Nyckeltal 11
Erbjudande till kapitalmarknaden 12
Året i siffror 13
4Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter
”Framgångsfaktorn
är helt klart vår
omställningskraft”
Specialfastigheter befinner sig i en tillväxtfas
som kommer fortsätta i flera år framöver.
Bolaget har ställt om för att kunna utveckla fler
och större projekt som skapar långsiktigt värde
ifastighetsportföljen. Vd Alexandra Laurén
reflekterar över året som gått, hur strategin
vägleder i vardagen och varför hållbarhet
äraffärskritiskt.
Alexandra Laurén, vd:
5Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet
”Det är det dagliga arbetet och de små
förflyttningarna som gör skillnad”
H
ur skulle du sammanfatta
2025 för Special fastigheter?
– 2025 har varit ett år där
vi visar att vi både kan växa
och växla upp vår förmåga
att skapa ett större värde för
bolaget. Vi har fortsatt inves-
tera i nya projekt, utvecklat portföljen med
nytillträdda fastigheter och genomfört några
större försäljningar för att skapa framtida
investeringsutrymme. Parallellt har vi stärkt
strukturerna i bolaget – organisation, arbets-
sätt och portföljstrategi – för att skapa stabili-
tet och kunna fortsätta utvecklas i takt med
våra kunders behov.
Du beskriver en fortsatt tillväxt samtidigt
som bolaget blivit effektivare i att hantera
den. Vad innebär det i praktiken?
– Efterfrågan på våra fastigheter och lokaler
är hög och vi ser framför oss en fortsatt väx
-
ande fastighetportfölj. Nu har vi byggt en tyd-
ligare struktur för att klara en större projekt-
utveckling och tillväxt över tid. Vi har stärkt
organisationen genom både struktur och
kompetens och förankrat vår långsiktiga stra
-
tegi i det dagliga arbetet. För våra kunder
betyder det att vi är en stabil, långsiktig part
-
ner som klarar större volymer utan att tappa
fokus på kvalitet, säkerhet och effektivitet.
Hur påverkar strategin vardagen i bolaget?
– Den ger oss en gemensam riktning,
både i nya större investeringar och i de
mindre besluten i vardagen. Den är ett
verktyg som ger oss ett gemensamt språk
vi kan samlas kring. För mig handlar det
om att viska fortsätta växa kontrollerat, vara
lönsamma på marknadsmässiga grunder
och fortsätta driva hållbarhet med höga
ambitioner. När medarbetare kopplar sitt
eget arbete till strategin – som att se hur en
energi effektiv åtgärd eller ett klokt val i drif-
ten bidrar till avkastningen eller lägre påver-
kan på klimatet – då blir strategin konkret
och levande.
Hållbarhet kopplat till affären är något du
återkommer till. Hur ser du på det arbetet
just nu?
– Vi äger, förvaltar och utvecklar en
fastighetsportfölj med stort värde, och jag
ärövertygad om att dess framtida värde i
hög grad avgörs av hur klimatsmart den är.
Detgäller både befintliga fastigheter, där
energieffektivitet och smart drift är centralt,
och de stora investeringar vi planerar. En
stor del av vår klimatpåverkan kommer
frånbyggmaterial som betong och arme-
ring. Därför är det viktigt att vi är en kunnig
beställare som sätter tydliga målbilder och
arbetar nära entreprenörer och leveran törer
för att hitta de bästa lösningarna. Med vår
projektvolym är det en utmaning, men
också stor möjlighet att göra skillnad på
riktigt.
Vilken roll spelar samarbetet med kunder
och partners i den här omställningen?
– En väldigt stor roll. Vi arbetar i nära,
långsiktiga relationer och lyckas som bäst
när vi förstår varandras drivkrafter, förvänt-
ningar och kompetenser. Det gäller både i
ombyggnationer och i nya, komplexa pro-
jekt. När kund, entreprenör, leverantörer och
våra egna team drar åt samma håll kan vi
höja ambitionsnivån och göra projekt och
fastigheter ännu mer effektiva.
Du talar ofta om att ”leda genom andra”.
Hur märks den filosofin i Specialfastigheter?
– Vi är runt 300 medarbetare, och jag
ärmån om att vi nyttjar allas kompetenser.
Det är det som gör skillnad i vardagen.
Alexandra Laurén
Vd, Specialfastigheter
Alexandra Laurén om en av bolagets viktigaste styrkor.
6Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet
”Vi arbetar i nära, långsiktiga relationer
och lyckas som bäst när vi förstår varandras
drivkrafter, förväntningar och kompetenser.
Det gäller både i ombyggnationer och i nya,
komplexa projekt.”
Alexandra Laurén, vd på Specialfastigheter
7Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet
Ledningens uppdrag är att sätta riktning,
skapa förutsättningar och bygga starka team.
Jag trivs som bäst när jag ser grupper ut-
vecklas tillsammans, dela erfarenheter och
våga prova nya vägar. Ibland innebär det att
vi får justera och lära längs vägen. Det viktiga
är att vi håller ihop i både med- och motvind.
När medarbetare har rätt mandat och känner
ansvar händer det mycket – i verksamheten,
ikundrelationerna och i vår förändringsresa.
Finns det någon händelse under året du
tycker säger något om var ni är som bolag?
– För mig är det inte en enskild händelse.
Det är det dagliga arbetet och de små för-
flyttningarna som gör skillnad – där kund-
fokus, hållbarhet och lönsamhet är avgö-
rande för bolagets framgång. Jag har varit
på flera besök i våra fastigheter och projekt
under året där det varit tydligt att ett nära
samarbete med kunder, entreprenörer och,
imånga fall, kommuner verkligen ger bra
resultat. När vi lyckas kombinera höga krav,
avancerad funktion och långsiktiga värden
ifastigheten ser man styrkan i våra team och
i våra partnerskap.
Vad fokuserar du särskilt på de
kommande åren?
– För mig handlar det mycket om att hålla
1. Strategin
Att vi håller fast vid rikt-
ningen – strategin ger oss
en tydlig kompass och vi
har tagit viktiga steg i att
styra, leda och prioritera
utifrån den.
2. Samarbetena
Att vi har fördjupat dialo-
gen med våra kunder och
partners, vilket gör oss fort-
satt rustade att tillsammans
genomföra stora, komplexa
projekt över lång tid.
3. Hållbarhetsarbetet
Att vi har växlat upp vårt
fokus på hållbarhet, särskilt
kopplat till våra investe-
ringar, i våra fastigheter och
materialval, och därmed
stärker både klimatnytta
och långsiktigt värde i port-
följen.
Alexandra Laurén
Vd, Specialfastigheter
i strategin och fortsätta förflyttningen vi har
påbörjat. Vi har en tydlig riktning, en stärkt
organisation och en portföljstrategi som
hjälper oss att ta kloka beslut om hur vi ska
växa. Vi ska fortsätta vara ett eftertraktat,
effektivt, konkurrenskraftigt och lönsamt fast-
ighetsbolag, samtidigt som vi höjer nivån på
hur vi arbetar med hållbarhet i varje affär.
Jag vill att vi även framåt ska upplevas som
en trygg, lyhörd partner och som en arbets-
plats där medarbetare får utvecklas. Det är
idet långsiktiga arbetet, steg för steg, som
vibygger vår fortsatta tillväxtresa.
Vad är du mest stolt över?
– Det är många saker jag imponeras av,
men kanske mest den förändrings- och
samverkanskraft som finns i organisationen.
Att driva ett bolag som växer så kraftigt är
komplext – men med rätt kompetenser, nära
kund - och leverantörssamarbeten och en
långsiktig och stabil finansiell ställning är
det fullt möjligt.
Jag är väldigt glad att vara en del av den
här resan tillsammans med alla fantastiska
kollegor där vi gör stor skillnad tillsammans.
Tre saker jag tar
med mig från 2025
3
8Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet
Viktiga händelser
under året
Specialfastigheter fortsätter den stabila tillväxtresan och har
genomfört flera viktiga förändringar i fastighetsportföljen.
Vi har frånträtt utvalda fastigheter, färdigställt andra och arbetar
med de första helt nya anstalterna i Sverige på flera år.
ARBETET MED DE
två nya kriminalvårds-
anstalterna i Kalmar och Trelleborg fort-
skrider enligt plan. Fastigheterna uppförs
isäkerhetsklass 2 och blir de första heltnya
kriminalvårdsanstalterna i Sverige på flera
år. Tillsammans tillför de Kriminal vården
över 1 000 nya häktes- och anstaltsplatser,
och har en sammanlagd uthyrningsbar area
på närmare 43 000 respektive 78 500 kvm.
Kalmar Syd ska enligt plan tas i drift 2030
och anläggningen i Trelleborg blir Sveriges
största när den står färdig 2031.
I OKTOBER INVIGDES lokaler för Sveriges nya
Riksarkiv, en nybyggd säkerhetsfastighet
som bidrar till ett långsiktigt bevarande av
samhällsviktig information. Det ståtliga land-
märket omfattar närmare 31 000 kvm uthyr-
ningsbar area och har 26 mil hyllplan i den
slutna arkiv delen i betong. I den öppna
delen, byggd iträ, bidrar medvetna materi-
alval och lösningar som solceller, sedumtak
och bio baserad fjärrvärme till att minska
miljö
påverkan och koldioxidutsläpp. Riksarki-
vet har certifierats enligt Miljöbyggnad Guld.
2025 FLYTTADE Rättsmedicinalverket in
inybyggda lokaler bredvid Skogome-
anstalten i Göteborg. Fastigheten är anpas-
sad för denrättspsykiatriska utrednings-
verksam hetens behov nu och i framtiden.
Den nya byggnaden har en uthyrningsbar
area på cirka 4000 kvm och är uppförd
enligt Miljöbyggnad Silver. Projektet är ett
bra exempel på hur nära samarbete med
kund skapar hållbara fastigheter där säker-
het och funktionalitet går hand i hand.
SPECIALFASTIGHETER HAR SÅLT fastigheter
för9 619 Mkr, med en uthyrningsbar
areaom 260 000 kvm. Affärerna omfattar
bland annat Försvarsmaktens högkvarter,
FMV:s huvudkontor och FOI:s huvudkontor,
som samtliga ligger i Stockholm och såltstill
Fortifikationsverket, samt kriminalvårds- och
institutionsfastigheter i södra ochmellersta
Sverige som sålts till Intea. Försäljningarna
möjliggör ytterligare framtida investeringar
iform av ny-, om-och tillbyggnadsprojekt.
VARTANNAT ÅR GÖR Specialfastigheter en
kundundersökning, NKI (Nöjd Kund Index),
som mäter hur nöjda kunderna är med oss
som fastighetsägare. 2025 års samman-
lagda NKI blev 72, vilket placerar oss i den
övre halvan av de företag som deltagit i
mätningen. Vi får höga resultat inom samt-
liga områden, särskilt kundvård och person-
lig service med index 81. Totalindex, som
omfattar både lokalernas fysiska miljö och
servicen blev 65, vilket är något lägre än
2023 års resultat på 67.
Två storanstalter under
byggnation
Rättsmedicinalverket
flyttade in
Försäljning av fastigheter
förnärmare 10 Mdkr
Ännu ett gott
NKI-resultat
Invigning av Riksarkivet
iHärnösand
Klicka här för att läsa
mer på vår hemsida.
Klicka här för att läsa
mer på vår hemsida.
Klicka här för att läsa
mer på vår hemsida.
Klicka här för att läsa
mer på vår hemsida.
9Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Viktiga händelser under året
I KORTHET
Specialfastigheter är marknadsledande inom säkerhetsfastigheter.
Vi är en långsiktig ägare som utvecklar och förvaltar hållbara fastigheter för
ett tryggare samhälle. Verksamheten kännetecknas av stabila kunder och
långa hyresavtal, och i fastighetsportföljen ingår bland annat kriminalvårds-
anstalter, ungdomshem, domstolsbyggnader och polishus.
Långsiktiga med fokus på säkerhet
Fastigheter per
affärsområde
Specialfastigheter i korthet
Kriminalvård
Försvar och rättsväsende
Institutionsvård och
övriga specialverksamheter
47,4
Marknadsvärde
imiljarder kronor
147
Antal fastigheter
vi äger och förvaltar
59
Antal kommuner
med fastigheter
324
Antal medarbetare
på Specialfastigheter
10Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Specialfastigheter i korthet
71,7 14,3 1,0 29,2
Utvalda nyckeltal
Överskottsgrad
(Procent)
Återstående kontraktstid
(Antal år)
Uthyrningsbar area
(Miljoner kvadratmeter)
Beslutad investeringsvolym
(Miljarder kronor)
11Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Nyckeltal
KAPITALMARKNADEN
Specialfastigheter har stabila kunder med långa hyresavtal, en god finansiell
ställning och därmed ett högt kreditbetyg. I kombination med väl förvaltade fastigheter,
stor tillväxt genom projektutveckling, ett starkt fokus på hållbarhet och en unik position
inom säkerhetsfastigheter gör det Specialfastigheter attraktivt för investerare.
Stabil affärsmodell lockar investerare
SPECIALFASTIGHETER HYR UT verksamhets-
anpassade lokaler till myndigheter med
viktiga samhällsfunktioner, såsom Kriminal-
vården, Statens institutionsstyrelse och
Polismyndigheten. Våra kunder utgör en sta-
bil kundbas med låg kreditrisk och säkra
kassaflöden. Hyresavtalen har lång avtalstid
och kan vid nyproduktion löpa upp till 25 år.
EFTERFRÅGAN PÅ Specialfastigheters lokaler
är fortsatt hög. Vi utvecklar fastighetsbestån-
det i nära samverkan med våra kunder och
investeringsprojekt genomförs först efter
attavtal har slutits. Kombinationen av långa
hyresavtal, verksamhetsanpassade och
effektiva fastigheter samt ett kontinuerligt
arbete medatt utveckla lokalerna gör att ris-
ken förvakanser är låg. Den stora volymen
av nybyggnadsprojekt innebär också att den
genomsnittliga återstående kontraktstiden
iportföljen är hög och uppgick vid årets
sluttill 14,3 år.
som bedriver en aktiv och långsiktig styr-
ning, med fokus på god förvaltning, effektiv
kapitalanvändning och långsiktigt hållbart
värde skapande. Den stabila ägarstrukturen
bidrar till att säkerställa förtroende hos kun-
der, investerare och andra intressenter över
tid. Sverige är ett av få länder med det hög-
sta kreditbetyget AAA, med stabil utsikt, från
S&P Global Ratings.
SPECIALFASTIGHETER HAR SEDAN 2005 oför-
ändrat högt kreditbetyg från S&P Global
Ratings. AA+ med stabil utsikt på lång sikt,
A-1+ på kort sikt samt K-1 enligt den nord-
iska skalan för kortfristig upplåning. Att vi
har branschens högsta betyg bygger på
vårunika roll, en låg affärsriskprofil, stabila
kassaflöden från statliga kunder, stark likvid-
itet samt att företaget har svenska staten
som ägare. Specialfastigheter har även
inkluderat en Change of Control-klausul
ibolagets obligationsdokumentation som
skyddar investerare mot ägarförändringar.
UNDER HÖSTEN 2024 uppdaterade vi vårt
ramverk för gröna obligationer, med krav
påenergiprestanda utifrån EU:s taxonomi,
klimatriskanalys och att byggnaderna ska
vara uppförda i enlighet med certifierings-
systemet Miljöbyggnad, minst nivå Silver,
eller motsvarande. Arbetet med att minska
klimatpåverkan skapar goda förutsättningar
för fortsatt grön finansiering. Per den 31
december 2025 uppgår den utestående
volymen av gröna obligationer till 4 008mil-
joner kronor, vilket motsvarar 20,3 procent
av den totala nettolåneskulden.
Långsiktiga kunder Låg vakansgrad Stabila ägare Högt kreditbetyg Grönare upplåning
12Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Erbjudande till kapitalmarknaden
Året i siffror
Specialfastigheters hyresintäkter och förvaltningsresultat
ökade i linje med förväntan, främst tack vare färdigställande
av ett flertal projekt under 2025. Bolaget har även en fortsatt
stor beslutad investeringsvolym.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
20252024202320222021
2 174
2 205
3 042
3 308
2 650
Mkr
Totala hyresintäkter
Hyresintäkter
0
500
1 000
1 500
2 000
20252024202320222021
1 592
1 341
1 713
1 994
1 624
Mkr
Förvaltnings resultat
Förvaltningsresultat
0
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
20252024202320222021
Mkr
1 790
1 731
2 049
2 412
2 726
Driftsöverskott
Driftöverskott
0
1
000
2
000
3
000
4
000
5
000
2
018
2
020
2
022
2
024
2
026
2
028
2
030
2
032
2
034
2
036
2
03 8
2
040
2
042
2
044
Basår
2018
Mål
2030
Mål
2045
Koldioxidutsläpp i egen verksamhet (scope 1 och 2), ton CO
2
e
–43%
Sedan basår
Femårsöversikt 2025 2024 2023 2022 2021
Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr 3 801 3 502 3 063 2 456 2 464
Förvaltningsresultat, Mkr 1 994 1 713 1 624 1 341 1 592
Resultat före skatt, Mkr 1 559 6 082 1 296 –172 3 771
Årets resultat , Mkr 1 006 4 822 1 020 –143 2 999
Avkastning på justerat operativt kapital, % 6,4 5,3 5,4 5,2 6,0
Direktavkastning, % 5,5 5,1 5,3 4,9 5,7
Hyresintäkter, kr/kvm 2 845 2 570 2 359 1 999 1 976
Uthyrningsgrad, % 97,0 98,1 97,3 97,5 97,6
Överskottsgrad, % 71,7 68,9 66,9 70,5 72,7
Lokalarea, tusental kvm 990 1 184 1 158 1 102 1 099
Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr 5 411 5 824 5 733 4 173 1 996
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 47 368 51 915 41 740 36 210 33 761
Belåningsgrad, % 41,7 50,0 52,4 48,4 42,2
Soliditet, % 37,3 34,5 32,4 35,0 40,9
Andel gröna obligationer, % 20,3 15,4 13,9 10,8 11,2
13
Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Året i siffror
Långsiktigt
värdeskapande
Omvärld och marknad 15
Affärsidé 17
Vision 18
Strategi 19
Värdekedja 22
Medarbetare 23
Hållbarhet 26
14Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande
Ökad efterfrågan på
säkra fastigheter
D
e senaste åren har efter-
frågan på säkerhetsanpas-
sade samhällsfastigheter
ökat i Sverige. Kriminal-
politiken har drivit fram
reformer som lett till en
historisk expansion av
säkerhetsfastigheter, där behovet av fler
häktes- och anstaltsplatser ställer krav på
omfattande ny- och ombyggnation. Efter-
frågan drivs också av behovet av säkra och
anpassade lösningar för rättsvårdande
myndigheter och andra verksamheter med
särskilda krav på fastigheternas säkerhet.
Intresset för säkerhet i bred bemärkelse har
förstärkts av osäkerheten iomvärlden.
Geopolitisk oro och ett mer komplext säker-
hetsklimat sätter även fokus på behovet av
hög driftsäkerhet iform av bland annat
energi- och vatten försörjning. Myndigheter,
kommuner och företag ser över sina risker,
och för aktörer som verkar inom säkerhets-
fastigheter innebär detta en stabil och lång-
siktig efterfrågan på säkra, ändamålsenliga
lokaler.
TILLGÅNGEN TILL OCH kostnader för kapital
har förändrats de senaste åren. För fastig-
hetsbranschen har det inneburit en omställ-
ning med ökade kapitalkostnader, minskad
riskaptit och en tidvis avvaktande transak-
tionsmarknad. Samtidigt är tillgången till
kapital fortsatt god för aktörer med starka
balansräkningar och säkra kassaflöden,
vilket gynnar bolag med stabila hyresgäster
och långsiktiga avtal. Kapitalmarknaden
harlänge visat ett stort intresse för gröna
obligationer och andra hållbara finansie-
ringsformer, medan nya krav på rapporte-
ring och klassificering av gröna tillgångar
fortsätter att påverka hur kapital allokeras
och hur investeringar värderas.
På arbetsmarknaden har det blivit lättare
att rekrytera inom bygg- och fastighetsrela-
terade yrken, samtidigt som konkurrensen
om vissa nyckelkompe ten ser – exempelvis
IT-, säkerhets- och hållbarhetsspecialister –
har ökat. Det ställer krav på långsiktig kom-
petensförsörjning. Konjunkturavmattningen,
som har dämpat bygg andet av bostäder
och kontor, har frigjort kapacitet i bygg- och
entreprenad branschen. Detta innebär bättre
möjlig heter attupphandla kompetenta
entreprenörer och säkra resurser i hela
värde kedjan, och skapar på så sätt just nu
bättre förut sättningar för genomförande av
större investeringsprojekt.
Ett växande säkerhetsbehov och geopolitisk oro driver efterfrågan på
säkra, hållbara samhällsfastigheter samtidigt som förändrade kapital-
villkor skapar nya möjligheter till långsiktiga investeringar.
Så möter Specialfastigheter
omvärldsutvecklingen
1. Långsiktighet
VI TAR ANSVAR för våra fastigheter över lång tid. Våra investe-
ringar är långsiktigt hållbara och vi ser till att vi kan leverera
över tid.
2. Säkerhet
NÄR SÄKERHETSBEHOVEN ÖKAR hos våra kunder står vi redo
med kompetens och lösningar som klarar högre krav, med
bibehållen funktion, driftsäkerhet och flexibilitet.
3. Tillväxt
VI VÄXER I takt med att behoven inom vårt segment och vårt
fastighetsvärde är på väg att fördubblas. Tillväxten kräver
framförhållning i kapital och kassaflöden.
4. Kapacitet
VI SKAPAR KAPACITET i organisation, leverantörsled och i
kapitalförsörjning för att ha förmågan att genomföra en stor
framtida investeringsvolym.
5. Kompetens
VI STÄRKER VÅR kompetens genom att förena projektutveck-
ling, förvaltning, säkerhet och hållbarhet. Genom samarbete
och lärande från tidigare uppdrag ökar vi vår förmåga att
genomföra stora och komplexa projekt.
15Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Omvärld och marknad
F
astighetsmarknaden har för-
ändrats under de senaste åren.
Perioden med låga räntor
ersattes av en snabb ränte-
uppgång och minskad efter-
frågan. Kapital blev dyrare,
risk viljan minskade och många
aktörer drog ned på sina investeringar.
– Det har sedan dess skett en stabilisering
och en konjunkturåterhämtning i svensk
ekonomi. Fastighetsbolagen gynnas av
hyresjusteringar och av att räntorna har gått
ner, säger Susanne Essehorn, chef Affärsut-
veckling på Specialfastigheter.
Samtidigt börjar transaktionsmarknaden
återhämta sig och transaktionsvolymen och
aktiviteten är högre jämfört med åren 2023–
2024.
För Specialfastigheter ser marknaden
annorlunda ut än för mer konjunkturkänsliga
segment som bostäder och kontor. Inom
säkerhetsfastigheter drivs efterfrågan av
långsiktiga behov hos myndigheter och
andra aktörer med stabil finansiering.
– Behovet av säkra lokaler är långsiktigt,
och det präglar hela vår marknad, säger
Susanne Essehorn.
Specialfastigheter investerar stora belopp i
projektutveckling och den beslutade volymen
uppgår till 29 miljarder kronor. Trots att fastig
-
heter sålts under de senaste åren är det
totala fastighetsvärdet ändå på väg att för
-
dubblas jämfört med år 2016.
– Vi är ett stabilt företag i tillväxt. Vår
projekt portfölj sträcker sig över lång tid, och
vi vet redan i dag att vi kommer att använda
mycket kapital i våra projekt under flera år
framåt.
Tillgången till kapital är avgörande för
hela fastighetsbranschen. För Specialfastig-
heter underlättas situationen av en stark
ägare, god rating och stabila kassaflöden.
Kapitalmarknaden upplevs som bättre fung-
erande i dag än under de mest turbulenta
perioderna, samtidigt som ett mer stabilt
ränteläge har stärkt konkurrensen inom
segmentet.
– Det finns en stor efterfrågan gällande
säkerhetsfastigheter, och plats för flera aktö-
rer. Konkurrens är bra över tid, det driver
utveckling och effektivitet. Vi strävar efter att
löpande utveckla både våra fastigheter och
arbetssätt.
LÄGRE BYGGTAKT I andra segment har också
skapat ett läge där det finns mer kapacitet
ibygg- och entreprenadbranschen. När
bostads- och kontorsprojekt skjuts upp fri-
görs resurser som kan användas i större,
långsiktiga projekt.
– För vår del är det gynnsamt att det finns
kapacitet. Vi bygger för att äga över lång
tid,för kunder med hög efterfrågan och
långsiktiga behov.
Samtidigt växer betydelsen av hållbar-
hetsfrågor på fastighetsmarknaden, inte
minst hur framtida driftkostnader och inves-
teringar bedöms. Energieffektiviseringar, kli-
matrelaterade risker och resurseffektiva kon-
struktioner får större betydelse ibesluten.
– Gör man rätt saker inom hållbarhet vin-
ner man ofta dubbelt. Om vi energieffektivi-
serar och gör smarta materialval får vi både
lägre klimatpåverkan och ett bättre drift-
netto, avslutar Susanne Essehorn.
Den samlade bilden visar på en stabil
grund för fortsatt tillväxt i ett segment med
växande behov, där långsiktiga investeringar,
kostnadseffektivitet, god finansiering och
hög genomförandeförmåga är avgörande.
Fastighetsmarknaden har påverkats av högre räntor och transaktions-
marknaden har varit försiktig. Inom segmentet säkerhetsfastigheter
ärbilden annorlunda: efterfrågan är stark och Specialfastigheter växer
med kundernas långsiktiga behov.
Stabil tillväxt i ett segment
med växande behov
Susanne Essehorn
Chef Affärsutveckling
”
”Vi är ett stabilt och starkt företag i tillväxt.
Vårprojektportfölj sträcker sig över lång tid, och vi
vet redan i dag att vi kommer att använda mycket
kapital i våra projekt under flera år framåt.”
Susanne Essehorn
Chef Affärsutveckling
16Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Omvärld och marknad
Specialfastigheter är en långsiktig ägare
som utvecklar och förvaltar hållbara
säkerhetsfastigheter.
Vår affärsidé
17Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Affärsidé
Säkra fastigheter för
ett tryggare samhälle.
Vår vision
18Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Vision
Vår strategi i korthet
Specialfastigheter ska vara ett långsiktigt lönsamt
företag som drivs på affärsmässig grund med en
effektivitet som motsvarar andra fastighetsbolag
påmarknaden. Bolaget ska generera en marknads-
mässig avkastning på operativt kapital om mer än
5procent över tid.
Specialfastigheter ska genomföra en föredömlig
klimatresa mot nettonollutsläpp 2045. Bolaget ska vara
föredömligt som byggherre genom att ta ansvar för ett
säkert och rättvist projektgenomförande. Som arbets-
givare ska företaget ta ansvar för att medarbetare har
goda förutsättningar att prestera i sina yrkesroller.
Specialfastigheter ska ha en marknadsledande
positioninom säkerhetsfastigheter över tid.
Vårt erbjudande skapar förtroende och sätter fokus
på en effektiv och värdeskapandeverksamhet med
hög säkerhets kompetens och nöjda kunder.
Långsiktigt
lönsamma
Föredömliga
inomhållbarhet
Marknadsledande inom
säkra fastigheter
STRATEGISKA AMBITIONER
19Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Strategi
STRATEGISKA MÅL ÖVERGRIPANDE MÅL MÅL 2025 UTFALL 2025
Långsiktigt
lönsamma
Affärsmässigt driven verksamhet och marknadsmässig avkastning
• Avkastning på justerat operativt kapital.
Minst 5 % över tid 6,4 %
• Soliditet. 25–40 % 37,3 %
Föredömliga inom
hållbarhet
Minskade klimatutsläpp i linje med Parisavtalet och nå nettonollutsläpp 2045
• Absoluta koldioxidutsläpp i scope 1 och scope 2.
Mindre än 2 746 ton CO
2
e 2 635 ton CO
2
e
Attraktiv arbetsgivare
• eNPS (Employee Net Promoter Score).
Minst 24 18
Upprätthålla nolltolerans mot mutor och korruption
• Korruptionsfall.
Noll Noll kända fall av korruption
Marknadsledande inom
säkra fastigheter
En god och etablerad säkerhetskultur
• Säkerhetsindex
1
.
Högre än 4,5 4,5
Mål och utfall
1 )
Säkerhetsindexet är framtaget av Specialfastigheter internt.
STRATEGISKA AMBITIONER
20Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Strategi
N
är strategi- och utvecklings-
chef Caroline Jägerhök
beskriver Specialfastig-
heters strategiska riktning
återkommer hon till två ord:
leverans och utveckling.
– Vårt huvudfokus just nu
är att leverera påden stora volymen ny-, till-
och ombyggnation i vårt fastighetsbestånd
samtidigt som vi fortsätter att utveckla vårt
erbjudande och vår organisation för framti-
den. Vi är ett långsiktigt, hållbart och kom-
mersiellt bolag. Med vår kompetens, tillsam-
mans med våra kunder och samarbets-
partners, vill vi skapa ett så stort värde som
möjligt, säger hon.
STRATEGIN GER EN GEMENSAM riktning och
gör det lättare för alla delar av verksam-
heten att fatta bra beslut för bolaget.
– För oss skapar strategin förutsättningar
för alla medarbetare att fatta kloka beslut
varje dag.
En central del i tillväxtresan har varit att
bygga organisationen för den större voly-
men. Projektutvecklingen har en tydligare
linjeorganisation med chefer som har både
personalansvar och ansvar för sina projekt-
portföljer.
– Det ger starkare teamkänsla med arbete
mot gemensamma mål och förbättrad möj-
lighet till lärande och kompetensutveckling
över tid, säger Caroline Jägerhök.
Egen drift ger en djup kunskap om våra
fastigheter och våra kunders behov som
både skapar trygghet och kostnads-
effektivitet.
– Vi sätter en gemensam basnivå för områ-
den som säkerhet och hållbarhet, och anpas-
sar sedan våra projekt och fastigheter utifrån
våra egna och våra kunders behov. Det är en
del i att skapa så stort värde som möjligt.
En tydlig stra-
tegi ger oss en
gemensam rikt-
ning och förut-
sättningar för
alla medarbeta-
re att fatta kloka
beslut varje dag.
Specialfastigheter fortsätter att växa. Vår strategi fokuserar på att
utveckla erbjudandet och organisationen så att varje investerad
kronaskapar största möjliga värde.
”Vi vill skapa ett så stort
värde som möjligt”
Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Strategi 21